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過去兩年，樓市以令人意外的速度跌宕起伏，如今又開始出現(xiàn)“2025年會不會成為新的拐點”的爭論。
有人認為新政加持下市場答卷可期，也有人主張暫且持幣觀望，究竟該信哪一派？
回顧2022-2023年，一線城市的房價跌幅一度超過30%，尤其是上海等熱門城市普通板塊的成交價格大幅回落，很多人以為會就此“抄底成功”。
但與此同時，更寬松的購房政策也在不斷上線。
從限購取消、稅費減免到信貸寬松，幾乎動用了“所有籌碼”。
問題是，樓市是否真如表面數(shù)據(jù)所示已經(jīng)讓人安全“下手”，還是說依舊需要分清區(qū)域特點和個人需求？
一、意在穩(wěn)市，但難成火箭助推
2025年，樓市的核心特點之一來自政策面的“全面放松”。
一方面，中央層面繼續(xù)強調(diào)通過降首付、降利率、寬松購房資格等手段，穩(wěn)定市場的購房信心。
另一方面，各地政府也在推動更多實質(zhì)性的利好，例如擴充公租房供應(yīng)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、甚至推行部分現(xiàn)房銷售模式，保障購房者的權(quán)益。
表面看，這波政策工具箱幾乎“彈無虛發(fā)”。
但在另一面，人口負增長趨勢和城鎮(zhèn)化速度放緩的“冷風(fēng)”仍在吹。
如果說各項政策只是為了穩(wěn)住市場基本面，那它起到的更多是“減震”作用，而非火箭助推。
尤其對于年輕人而言，高房價與低收入之下，婚育和購房計劃都在推遲。
房子雖然能成為家庭資產(chǎn)的重要部分，但“高杠桿”對于大多數(shù)普通人來說仍是不可小覷的風(fēng)險。
二、2025年樓市的供需結(jié)構(gòu)
在這場樓市大戲中，供需矛盾一直是左右市場走向的敏感因素。
隨著房企在過去幾年面臨沉重債務(wù)壓力，大規(guī)模“以價換量”已經(jīng)成為常態(tài)。
部分二三線城市的庫存去化周期不斷拉長，開發(fā)商為了盡快回籠資金，寧愿犧牲利潤，也要盤活項目，這對房價形成了進一步的下行壓力。
與此同時，需求端卻不復(fù)當(dāng)年“躍躍欲試”的景象。
社會生育意愿的下降、年輕群體“房子不再是必需品”的觀念轉(zhuǎn)變、公租房和自持租賃項目的擴張，這些變數(shù)共同削弱了商品房的基本盤。
換句話說，哪怕政策拼命“松綁”，也難以立刻帶來需求的顯著增長——需求畢竟不是強刺激就能拉回，對個人而言房屋購買仍是最為慎重的決策。
三、區(qū)域分化
有人覺得房價會繼續(xù)跌，有人則認為優(yōu)質(zhì)地段供不應(yīng)求。
為什么同樣是在一個城市，卻出現(xiàn)截然不同的市場反饋？答案或許就在“區(qū)域分化”四個字。
一線城市核心區(qū)域，由于資源聚集與配套完善，再加上城市更新的紅利，整體價格具有較強的抗跌性。
舉個例子，雖然上海外環(huán)附近一些板塊房價已回落得厲害，但陸家嘴等核心經(jīng)濟區(qū)的租金收益率依舊堅挺。
對于那些占據(jù)教育、醫(yī)療與交通資源的板塊而言，價格下行空間確實有限。
反觀二三線城市，即使政策刺激力度不減，市場復(fù)蘇依舊顯得相對乏力。
一些過去依賴房企大規(guī)模開發(fā)的城市，如今庫存壓力未減，剛需與改善群體也趨向理性，對未來房價上漲并不盲目信賴。