房地產(chǎn)政策調(diào)整，多地樓市現(xiàn)回暖跡象：展望 — 政策紅利能否持續(xù)激活市場(chǎng)信心？

 

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏大版圖中，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終占據(jù)著舉足輕重的地位，其動(dòng)態(tài)變化牽一發(fā)而動(dòng)全身，與國計(jì)民生緊密相連。近期，“房地產(chǎn)政策調(diào)整，多地樓市現(xiàn)回暖跡象” 這一話題熱度飆升，成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，在各大媒體平臺(tái)引發(fā)廣泛討論。究竟是什么原因讓這一話題如此備受矚目？其背后又隱藏著怎樣的經(jīng)濟(jì)邏輯和民生考量？接下來，讓我們深入探究。

 

 

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一、關(guān)注點(diǎn)：政策密集落地，市場(chǎng)分化加劇 一【政策與市場(chǎng)的微妙互動(dòng)】

 

（一）政策工具箱“火力全開”

 

1、公積金優(yōu)化：2025年以來，全國超20城調(diào)整公積金政策，如天津、哈爾濱、成都等地降低首付比例至20%，廈門取消異地購房戶籍限制，大連提高多子女家庭貸款額度。

 

2、購房補(bǔ)貼創(chuàng)新：杭州富陽區(qū)推出“5年高速通行補(bǔ)貼”，江蘇省對(duì)多子女家庭提供定向支持，重慶取消限售政策，釋放流動(dòng)性。

 

3、土地市場(chǎng)回暖：一線城市土拍溢價(jià)率沖高至14%-20%，杭州、上海等地頻現(xiàn)“地王”，房企拿地信心結(jié)構(gòu)性修復(fù)。

 

（二）市場(chǎng)表現(xiàn)：一二線“止跌回穩(wěn)”，三四線仍承壓

 

1、一線城市二手房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月回升，北京、上海房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)0.1%-0.7%，深圳新房成交量同比激增97.3%。

 

2、三四線城市庫存去化周期高達(dá)30.3個(gè)月，北海、丹東等城市房?jī)r(jià)跌幅仍超0.6%。

 

自去年以來，從中央到地方，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的政策密集出臺(tái)，猶如一場(chǎng)及時(shí)雨，滋潤著略顯干涸的房地產(chǎn)市場(chǎng)。政策力度之大、范圍之廣，前所未有。“四個(gè)取消”（取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)）、“四個(gè)降低”（降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低 “賣舊買新” 換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)）、“兩個(gè)增加”（通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施 100 萬套城中村改造和危舊房改造；年底前將 “白名單” 項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到 4 萬億元）等政策組合拳，從供需兩端同時(shí)發(fā)力，試圖重塑市場(chǎng)信心。

 

政策效果逐漸顯現(xiàn)，多地樓市呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)。一線城市如北京、上海、廣州、深圳，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)跡象明顯。以深圳為例，11 月份預(yù)售新房成交 8734 套，同比增長(zhǎng) 158.9%，二手房錄得 8770 套，同比增長(zhǎng) 103.7%，創(chuàng)近 46 個(gè)月以來新高。市場(chǎng)回暖趨勢(shì)也從一線城市向更多城市蔓延，南京、成都等城市的商品住宅認(rèn)購面積和成交套數(shù)環(huán)比均有顯著增長(zhǎng)。價(jià)格方面，房?jī)r(jià)回穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)，10 月份，70 個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市比上月增加 4 個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市比上月增加 8 個(gè)，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)漲。

 

 

 

 

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二、原因：政策與市場(chǎng)的博弈——適應(yīng)市場(chǎng)變化的主動(dòng)調(diào)整

 

（一）政策為何密集出臺(tái)？

 

1、“止跌回穩(wěn)”成核心目標(biāo)：2024年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)后，多地將“保交房、去庫存、城市更新”列為年度重點(diǎn)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地、白名單房企融資支持等政策加速落地。

 

2、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力：房地產(chǎn)投資占GDP比重超10%，一線城市土地財(cái)政依賴度超40%，政策需兼顧短期托底與長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型。

 

（二）市場(chǎng)爭(zhēng)議：回暖是“真反彈”還是“政策脈沖”？

 

1、樂觀派：核心城市供需關(guān)系改善，如深圳、上海豪宅成交支撐房?jī)r(jià)，廣州二手房周成交環(huán)比漲43%，“小陽春”預(yù)期強(qiáng)化。

 

2、謹(jǐn)慎派：房企虧損面擴(kuò)大（超七成上市房企預(yù)虧），三四線庫存高企，太原新房與二手房?jī)r(jià)格差超4000元/㎡，市場(chǎng)分化或加劇系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

 

房地產(chǎn)政策的調(diào)整，有著深刻的政策背景。經(jīng)過長(zhǎng)期高速擴(kuò)張，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新發(fā)展階段，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了深刻變化。過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，投資投機(jī)性購房需求旺盛。而如今，隨著住房供應(yīng)的增加，市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向供大于求的局面，尤其是在部分三四線城市，庫存高企問題較為突出。在這樣的背景下，過去的一些調(diào)控政策已不再適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，政策調(diào)整勢(shì)在必行。

 

黨的二十屆三中全會(huì)提出，允許有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，完善房地產(chǎn)稅收制度。中央政治局會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這一系列政策導(dǎo)向，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整指明了方向。政策的調(diào)整旨在適應(yīng)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從過去的粗放式發(fā)展向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)變。

 

 

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三、政策：從“救市”到“重構(gòu)”政策實(shí)施中的挑戰(zhàn)與機(jī)遇

 

（一）供給端改革：

 

1、存量土地收儲(chǔ)：北京、廣東發(fā)行專項(xiàng)債超400億元用于盤活閑置土地，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目加速。

 

2、房企優(yōu)勝劣汰：行業(yè)集中度提升，千億房企數(shù)量從2021年44家降至2024年11家，保利、華潤等央企主導(dǎo)市場(chǎng)。

 

（二）需求端激活：

 

1、改善型需求崛起：120㎡以上大戶型成交占比提升，上海、南京等城市高凈值客群成為主力。

 

2、人口結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)：老齡化加速、青年人口減少，政策需轉(zhuǎn)向“租購并舉”與保障房擴(kuò)容，如太原保租房開工超6000套。

 

盡管政策調(diào)整取得了一定成效，但在實(shí)施過程中仍面臨一些挑戰(zhàn)。一方面，政策的落實(shí)需要各部門之間密切配合、協(xié)同推進(jìn)，但在實(shí)際操作中，可能存在部門之間溝通不暢、執(zhí)行不到位等問題。例如，部分地區(qū)在降低首付比例和貸款利率后，銀行的審批流程繁瑣，導(dǎo)致購房者無法及時(shí)享受到政策優(yōu)惠。另一方面，市場(chǎng)信心的恢復(fù)需要時(shí)間，消費(fèi)者的觀望情緒仍然存在。尤其是在一些三四線城市，由于庫存壓力較大，市場(chǎng)供大于求的局面短期內(nèi)難以改變，購房者對(duì)房?jī)r(jià)仍有下跌預(yù)期，購房意愿不高。

 

然而，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。政策的調(diào)整也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)的回暖意味著銷售機(jī)會(huì)的增加，企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，滿足消費(fèi)者對(duì) “好房子” 的需求。同時(shí)，隨著政策對(duì)租賃住房的支持力度加大，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)也成為房地產(chǎn)企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于購房者來說，在政策利好的環(huán)境下，剛性和改善性住房需求得到更好的滿足。尤其是對(duì)于剛需購房者來說，購房門檻的降低，讓他們有了更多的選擇機(jī)會(huì)。